房租上涨呼吁完善住房租赁制度,多地出台政策稳市场

??时间:2018-08-22 09:49来源:信息管理中心综合整理 作者:海云亭 点击:

近期,全国多地房租上涨成为舆论焦点。
 
根据中国房地产测评中心近日发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》显示,在其监测的35个城市中,有10个城市7月份租赁价格指数环比上涨,四个一线城市全部在内;同比数据方面,深圳、北京同比上涨,涨幅分别为1.84%、1.55%。而值得注意地是,这两个城市的租赁价格指数同比持续呈现上涨态势已经超过了19个月。
 
对于近期全国多城市房租上涨的原因,中国社科院金融发展室原主任易宪容认为,其中既有季节性因素,又有供需结构失衡产生的影响,同时不排除资本介入后的推波助澜。国务院发展研究中心研究员刘卫民指出,除传统上涨动因外,今年以来热点城市住房租金上涨有特殊原因:一方面大量社会资本涌入住房租赁行业,租赁企业急于扩大规模,通过抬高租金抢房;另一方面,这些租赁企业从房东手中收购或承租房源后,成为超级“二房东”,把一些中低端的房子装修改造成中高端房子后对外出租,这类型房源的占比快速增加,带动了租金上涨。
 
租赁企业获资本青睐 有的企业把好“经”念歪了
 
新华社文章指出,“实际上,各地加快建立租购并举的住房制度,对住房租赁企业融资一直是鼓励和支持的态度。”一位金融监管部门的负责人表示,但在资本的推动下,部分租赁企业不断做大,出现了恶性竞争,这是把好“经”给念歪了。
 
据新华社调查发现,当前,住房租赁企业管理的长租公寓分为两种,一种是分散式公寓,即运营商从个人手中获得闲散房源,这类代表有自如、蛋壳公寓;另一种是集中式公寓,运营商租下一栋楼统一出租,像YOU+公寓。市场研究机构迈点研究院发布的报告显示,该研究院重点监测的市场主流公寓品牌有300余家。
 
新兴住房租赁企业不断涌现,老牌住房租赁企业加速扩张,均得益于资本的大量涌入。据迈点研究院监测,金融机构一直为长租公寓的品牌建设、扩张、运营提供强有力的支持。根据公开报道,今年1月,自如完成了40亿元的融资。同样在今年,蛋壳公寓累计完成超过1亿美元的融资。
 
一些长租公寓企业发行了资产证券化产品。在业内人士看来,可观的收益是资产证券化产品吸引投资者的首要条件,这让租赁企业有了提高租金的动力。此外,一部分住房租赁企业定位于互联网公司,带有流量经营思维。而要成为高估值的互联网巨头,最简单的方式就是不惜代价达到市场垄断地位。
 
清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示,支持规模化、专业化、机构化住房租赁企业发展,是培育和发展住房租赁市场的一项重要内容,但租赁企业是营利性企业,越来越多的资本参与其中后,其逐利的本性愈发明显。
 
建立租赁市场监管体系 完善住房租赁制度
 
受访的多位专家表示,虽然目前住房租赁企业的市场份额只占7%左右,对租金上涨的推动作用还有待进一步评估,但预期引导很重要。政府应关注住房租金水平变化和住房租赁企业行为,尽快制定管理规则和标准,加快探索建立包括企业内控、行业自律、社会监督、政府监管在内的租赁市场系统管控体系,促进租赁市场可持续发展。
 
相关主管部门的负责人表示,在支持专业化、机构化住房租赁企业发展的同时,要加快推进住房租赁立法。金融监管等部门应加强对资本进入长租公寓领域的监管。同时,应发挥国企的引领作用,鼓励他们进入房屋租赁市场。
 
同时,业内人士也呼吁要完善住房租赁制度。易宪容建议借鉴其他国家的住房租赁制度,形成更有效的措施来控制房租上涨。
 
据了解,在租赁市场比较发达的国家,比如德国,其稳定住房租赁市场的价格最为简单的方式是,政府只管租赁企业的利润水平。德国政府鼓励企业及居民购买或建造住房出租,但对利润水平有严格限制。房东租赁住房,租金超过合理租金20%就算违法,超过50%构成犯罪。合理房价及合理租金的界定标准非常严格,需要通过多方组织协商来确定。同时,还要坚决地保护住房租赁者的利益。
 
此外,德国有相当严厉的法律限制住房投资投机需求。比如,住房交易需要支付过户费3%、评估费5%、资本利得税25%。不过,住房持有超过10年可以免交资本利得税,如果住房持有少于10年,则严格按照个人所得税累进税率进行征税。在此种制度安排下,住房市场不是赚钱获利的市场,住房投机炒作的属性受到严格限制。在明确的制度安排下,德国的住房租赁市场得以健康地发展。国内也可以从这些方面入手,制定相应的法律法规,促进长治久安的住房租赁市场健康发展。
 
多地出台政策稳市场
 
事实上,在今夏租金猛涨之际,多地也先后出台了相关租赁监管政策。
 
8月17日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要租赁企业负责人。约谈明确要求,住房租赁公司不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。同时,北京住建委联合多部门集中约谈了链家、我爱我家、58同城等房源信息发布主要网站,要求对房地产经纪机构发布的房源信息,无论从事住房租赁业务还是存量房交易业务,均需按要求在网页显著位置公示房地产经纪机构营业执照和经纪从业人员信息卡。
 
8月19日,北京市房地产中介协会召开座谈会,自如、我爱我家·相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加,除了被要求共同承诺落实“三不得”外,10家中介机构在未来还将拿出共计12万套房源投向租赁市场,以不涨价的方式平抑此前已经波动的租金水平。
 
在交易程序等其他方面,北京在7月末出台的新版合同示范文本要求,未经约定出租人不得在租赁期限内单方面提高租金,以进一步规范租房市场,目前该范本还在征求意见阶段。而上海市从7月1日起在租赁合同上实行更严格的标准,全面实施住房租赁合同网签备案制。
 
在住房保障方面,深圳市对社会提供基本公共服务的从业人员、先进制造业蓝领产业工人等群体纳入公共租赁住房保障范围。武汉市出台《武汉市外来务工人员公租房保障暂行办法》,符合条件的人群可每月拿到240元租房补贴,每人领取补贴时间累计不超过36个月,金额不超过8640元,该办法还处于征求意见阶段。
 
此外,链家研究院院长杨现领认为,需要促进闲置房源进入租赁市场、鼓励闲置土地用更加市场化的方式进入租赁市场、整合闲置用地三种方式来完善我国的租赁市场。
 
据了解,2017年8月21日,国土部会同住建部根据地方自愿,确定在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,制定了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》并下发执行。这13个城市就包括北京、上海、南京、杭州、武汉、广州、成都等最近租金上涨较快的城市。北京等城市已经提出多渠道筹集租赁房源,加大供给。通过加快集体土地租赁住房建设、将非住宅改建为职工集体宿舍和鼓励国有企业利用自有土地建设租赁住房等方式增加租赁住房供给。
 
除了严格调控价格外,在我国城市房地产管理法、合同法中,大量的法律条文都是针对房屋买卖而设定,而在房屋租赁立法上相对不足,对于租期、租价和租赁期间租赁双方的诸多权益没有明确规定,导致租户居住环境、尊严、基本权益得不到有效保障。对此,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示,对租户利益的保护一直都有,因为执行力不够一直没有很好地落实下来。所以未来不排除借助法律手段,加大执行力度来让租赁法规更好地落地。
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